イエウール 机上査定話題

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不動産売却査定について

 

 

 

 

 

 

 

これから家を売ると決めたら、手始めに不動産会社に住宅の状況を見て査定してもらうのが常ですが、建物の古さ(築年数)はかなり評価額に影響します。

 

 

不動産の所在地、形状、日照などの諸条件も要素の一つですが、建物というのはたいてい築10年から5年ごとを節目として価格がガクッと落ちていくものです。

 

新築時は土地と建物の双方に価値があるのが一戸建てですが、家の築年数次第では建物に値段がつかず、気がついたら売値は土地の値段だけだったなんてことも少なくありません。

 

 

土地の急激な値上がりさえなければ、新築物件の場合は分譲後2年ないし3年目くらいから築10年位までは緩やかにではありますが、価格は下がる一方です。

 

 

 

そして築11年、12年、13年となると、今度は価格はほぼ横這い状態となります。
節税の観点からすると、自宅の買い換えや売却の税率が優遇される条件は、所有期間が10年超となっていますから、住宅を売却ないし買い替えるなら築10年を経過したあたりが最適なタイミングと考えられます。

 

土地関連のトラブルを避けるべく土地境界確定図を作っておくということは、土地付きの住宅を売却する際にはありえるでしょう。

 

何が何でもやらなければというものではないものの、境界標がない土地や、宅地の価格が高額な地域では、仮に塀程度の幅でも資産価値に大きく影響するため、行なっておくケースが多いです。

 

業者への支払いは30万前後ですが、土地の広さにもよります。

 

通常は売主側が費用を負担しますが、買う側からすれば要らぬトラブルを避けられるのですから安心です。

 

 

 

一般的な不動産売却見積りの場合、査定だけでしたら基本的に無料です。事情が変化したり金額面で納得いかない場合には法的拘束力はないのですから断っても構わないのです。家の売買で肝心かつ心配なのは物件の価値ですので、幾つかの不動産会社に対して一括見積もりしてもらうと相場がわかり、安売りせずに済みます。その際も査定費用はかからないので安心です。なるべく高く家を売りたいなら、最初から価格交渉はあるものと思って間違いありません。購入者側の論理としては安いほうがオトクですし、交渉なしで売却が成立する物件はまずないと考えておいてください。
頑なに価格交渉に応じないでいて、買い主が「買いません」なんてことになっては、意味がないです。
多少でも値引きされれば相手は嬉しいはずです。タイミングを間違えないよう、住宅の相場に関する知識を持つのは重要なことです。

 

あとになって良い取引だったと思えるように、住宅を売却処分する場合は心がけておきたいことがあります。
その手始めが、物件の市場価格というものをあらかじめ調査してから、最低でも二つ以上の不動産会社に査定してもらうことです。相場観が欠如していると、見積額の妥当性を見極める物差しがないということと同義ですよね。早く売るために不当に安く見積もる営業マンもいるそうですし、最初によく調べておくに越したことはありません。
初歩的なことですけれども、その住宅の所有名義人の了解がないと、たとえ買手がついたとしても家の売買はできません。

 

共同所有として複数の名義人が存在するのなら、共有者全員の許諾が必要になります。
所有者が故人のときは、委任状も得られず、代理で契約することも不可能ですから、現状売却不可ということになります。相続による登記変更の手続きを行い、今度はその人を含めた全員の賛同を得て売却となります。

 

住んでいた家を売る場合、売主側が基本的なコツを抑えておくと家の価値があがると言われています。一番大事なのは修繕箇所を放置しないことです。築年数に関わらず居住者がいれば、家全体や水まわりなどの劣化は避けられません。

 

 

 

経年以上に古い印象を与えないよう修繕は必須でしょう。そして修繕の次に来るものといえば清掃です。

 

 

 

いつもは行き届かない場所も手を入れて綺麗にすると、全体的に明るい印象になります。こういった工夫の積み重ねが購入者に「選ばれる家」には必ずあるのです。

 

家を購入したり、建てるときは、天然の素材や美しい無垢材を使った家の良さを正確に見極めることが大事です。
つらいシックハウス症候群の心配も無用で、ベーシックでいながら高級感があり、あらゆる年齢層に好まれるという素晴らしい要素があるのです。

 

家を売る際に、そのような天然素材が毀損されずに美しいままでいれば、普通の住宅と同じような値段で売ってはいけません。

 

 

本物や上質素材というのは得がたく、価値が崩れにくいのです。

 

 

 

何の運命のいたずらか、住宅を売りに出したら早々に購入希望者が現れ、慌てて引き渡さなければという状況になることもあるようです。

 

 

 

慌てずに済むよう、買い手がつく以前から積極的に荷物の整理をしておくと良いでしょう。買い手がつくまで住むのであれば、いま使うものだけを残し、必要ないものや季節用品、ストックなどと分別して、折を見てリサイクル業者に出したり、箱詰めしておけば、引越しも楽ですし、断捨離もできて一石二鳥です。

 

 

 

普通に中古市場で住宅を売る際は、仲介業者選定、物件の査定見積り、売り値を決め、媒介契約書にサインし、販売活動、見学者が来て、買手の価格交渉等に応じ、ようやく売買契約となり、お金の支払いと住宅の引き渡しを確認し、取引終了となります。

 

どれくらいの期間で済むかというと、売り値によって買手のつき方も違うので一概には言えません。
業者との媒介契約は3ヶ月間と決まっているので、もう一回仲介契約して約6ヶ月というところでしょう。居宅の売却が決まったら、物件引渡し前のホームクリーニングは契約書に記載があれば別ですが、やらなくてもいいことになっています。通常の清掃程度であれば大丈夫ですが、清掃を買い主側が希望するといった例もあります。

 

 

 

契約上OKでも掃除は心理的な問題でもありますから、仲介業者と話し合って、プロの清掃業者に入ってもらうかどうか対処を検討するのですが、掃除で揉めることは殆どありません。

 

 

住宅を売却する理由として最近もっとも耳にするのが、都会型のマンションライフを希望する声です。
買物の便利さもさることながら、電車やバスも利用できて、大きな病院や町医者なども数多くあるという点が安心な暮らしに直結するからかもしれません。
ニュータウンや郊外に住まいがあるとどこへ行くにしても車での移動が基本になりますから居心地の悪さを感じている方もいるのは当然かもしれません。

 

高額な取引ですから、土地や建物を売るときには、価格は慎重に決めるべきです。
同等物件に比べて高ければ売りあぐねるでしょうし、低く設定しすぎても逆に警戒されることもあるため、適正な価格というのを設定する必要があります。

 

 

不動産取引では価格交渉もしばしばありますし、不動産会社に払う仲介手数料等を踏まえて値付けを行わないと、最終的に残る利益はどんどん少なくなってしまい、こんなはずではという事態にもなりかねません。土地や家屋を売却する際も、すぐ購入希望者が現れれば別ですが、長期にわたって販売する例もあります。しばしば言われることですが、3ヶ月で買い手がつかないときは、販売価格の見直しを行うか、売買を仲介する不動産会社を乗り換えるといった対応も必要かもしれません。専任でも一般でも媒介契約というものは3ヶ月以内と規定があるため、他社と契約も可能ですし、もちろん再契約も可能です。不動産の売却で得た収入に所得税がかかるかというと、どれだけ利益が得たかによります。取得時より高値で売れれば所得税を払いますが、売値がもとの買値を下回れば損失となり、所得税はかからず、住民税もかかりません。
また、売却価格が購入価格を大きく上回ったとしても、譲渡所得が3千万円以下の場合、面倒でも確定申告をきちんとしておくと、嬉しいことに所得税は0円でいいのです。自分で買手を見つけてくれば不動産業者を介さずに家を売るのも可能といえば可能ですが、税金や法律、登記などさまざまな知識もなく取り引きするわけですから、権利や金銭面で揉めたりする可能性もあります。

 

不動産の取引というのは事前調査のもとで事細かな条項を盛り込んだ契約内容とするのが基本ですし、ほんのささいな不備や行き違いだけで想定外のトラブルに見舞われるケースがあります。

 

 

ノウハウを持つ専門家に任せるのはすなわち安心を買うことにほかなりません。太陽光発電システムを導入している家を売却する場合、ソーラーパネルはどのような扱いになるのでしょうか。端的にいえば設備であって家本体ではないのですから、転居先へ移すことも可能です。しかし専門業者を手配する必要がありますし、移転再設置にはお金もかかるわけで、結局は諦めるというパターンが多いです。設置で助成金を受けている場合は、手放す際も面倒な手続きを踏まなければいけませんが、引っ越した先に設置に適したスペースがなかったりすると住宅に残していくのが妥当でしょう。

 

完工した新築住宅、中古住宅、もしくはマンションなどこれから売る予定の住宅のありのままを見ることが可能なオープンハウスは集客力が高いです。通風や採光など住んでみて初めてわかる部分も確認できますから、もし家を売るとなったら何日間かオープンハウスを開催して購入意欲のある人に家の中を見てもらってはいかがでしょうか。

 

家に住みながら売却する際は、外泊ないし外出して家をあける必要がありますが、「住んでいる家を見られるなんて」と売る側が思うのに対し、購入を考えている人は購入後の生活が想像しやすく、非常に参考になるのです。
確定申告は国民の義務であり、年間所得を計算し税額を申告するものです。
会社員のように源泉徴収されている人は、差額を算出し、精算することになります。

 

 

 

確定申告で所得とされるのは給与や配当以外に、住宅売却で得た利益も同時に申告します。
長期(5年超)所有していた不動産の場合ですら、所得税に住民税を加えた税率は20%にもなるため、注意しなければいけません。ネットで最近よく見かけるマンションや住宅といった不動産の査定を一括で依頼できるサービスを使えば、家を売る際の参考になる見積りを簡単に、たくさんの業者から出してもらうことができます。

 

これらの査定サービスを提供しているサイトはどれも、登録している不動産業者から資金を受け取る少額のファンド形式で運営をまかなっているので、売りたい人は無料で利用できるのです。

 

営業時間等を気にすることもなく、わずかな手間で各社の見積りを吟味できるので、ぜひ活用したいものです。あとで後悔しないよう、家を売るつもりであれば、インターネット上にある不動産一括査定サイトを活用すると良いでしょう。一括見積り可能なサイトはいくつもありますが、どこでも最初に情報を登録すれば一度に不動産会社各社に見積りを依頼できます。

 

一つの業者ごとに打診して回るより、こういったサイトを利用すれば、時間を有効に使えます。一括見積りサービスを活用し、自分にぴったりの仲介業者を見つけましょう。

 

 

 

不動産取引は複雑なので、個人で売るのではなく、普通は不動産業者に仲介を頼むものです。
そこで、出来る限り高値で売却する秘訣ですが、ひとつの不動産業者に絞らず、幾つもの会社に見積依頼を出して、どんどん査定してもらうに限ります。近頃は不動産会社複数に対し一括査定を頼めるサイトがありますし、査定額の大小だけでなく営業力の有無もわかり、最も協力的な業者を味方につけることができるのです。消費者にとって痛い出費となる消費税は、住宅の購入時も対象となるものの、土地というのは消費税の課税対象ではないので、消費税は建物だけにかかってくると覚えておきましょう。そして売主(売却物件の所有者)が個人であれば原則的に建物にも消費税はかからないです。
しかし個人の所有であろうと自分が住む以外の用途で所有している不動産だと、消費税の課税対象となるため、注意が必要です。住宅を売却する際は、売却に関するすべての作業が終わるまでに最低でも半年ほどはかかると思って間違いありません。

 

それより早いうちに現金が欲しいなら、いわゆる買取制度といって、不動産会社に直接売却するという手段もあります。その代わり、相場から何割か引いた額になり、オトクとは言えませんので、よく考えて判断しなければいけません。しかし期間内にすみやかに不動産を売却可能という意味では有効な方法かもしれません。築30年近い建物を売りたいと思っても、年月が邪魔をして購入希望者が少なくなるという状況があります。水まわりや壁紙などのリフォームを施して、魅力的な物件に近づけることが大事です。

 

それから、立地条件にもよりますが、家は解体撤去して「土地」にして売ると購入希望者は比較的つきやすいようです。撤去費用がなければ、解体せずに割り引いた価格で土地付戸建として売ることで、更地にして新築するか、リフォームするかを購入者が選ぶことができます。いまの時代、節税や夫婦共働きなどの関係で、夫婦共同名義で住宅を購入する例も増えています。とはいえ、共有名義の不動産には厄介な側面もあります。家を売る際、登記簿上の所有者が複数いる場合は、共有名義の割合にかかわらず全員の許諾を得なければ取引は成立しません。家を処分する理由として珍しくないのが「離婚」ですが、離婚後の資産分割についての話し合いがきちんとなされていないと、居宅を売却することは不可能ですし、深刻なトラブルを招きかねません。まだローンを完済していない状態の住宅を売る場合、一般的にはローンの残債を全て支払った上で、ようやく売却可能な状態になります。
もし残債を残した状態で住宅を売る必要がある場合は、よく任意売却と言われている制度を利用するといいでしょう。当該物件の売却で得た金銭は残債返済に最も優先的に充てると確約することで、金融機関から特例として売却許可を取り付けます。
住宅の売却益を返済に充当しても完済しきれない場合は、残りが借金となりますが、債務は大幅に少なくなります。かなり築年数が経過した家だと、解体して家のない状態にし、「土地」として売る方が良いのだろうかと悩む人も少なくありません。

 

 

 

しかし、更地にしたからといって確実に売れるとは限りません。古い家に対する考え方は近年変化しつつあり、中古住宅をベースに好みの改修を行ってブログにアップしている人もいますし、中古の物件を新築なみにフルリノベして売る手法をとっている設計事務所や不動産会社も多いので、中古だからダメというわけではありません。譲渡所得というのは、資産を譲渡(売却)したことで得た所得のことです。自宅を売った代金というのも確実に譲渡所得ということになります。

 

所得ですから当然、所得税と住民税の対象ですが、給与所得やその他の所得とは別に算出します。譲渡所得の税額は高めですが、5年を超えて所有した不動産については低い税率で済みます。

 

 

 

住宅を売却する際は、家の所有期間を踏まえて売るようにすると、手元に残るお金が増えることになります。うまく買い手が決まり家を売買するとなれば登記を変更するのですが、物件の住所と売手の現住所が違うままでは売れません。ですから登記簿上の手続きのために現在の住所地で取得した住民票と印鑑証明が必要です。

 

何度も転居している場合は戸籍の附票になります。なんでも早めに用意しておくのが良いといっても、住民票も印鑑証明も期限が定められているため、注意が必要です。3ヶ月の有効期限が過ぎていたら急いで書類を再取得してください。一般人は不動産取引のノウハウはありませんから、一戸建てやマンションを売る時は仲介業者に市価を見積りさせ、それを参考に売り出す価格を決定して仲介契約をします。
価格を決めるのにそれほど悩まなければ、ここまで数日程度しかかかりません。購入希望者がいつ現れるかは、価格もありますが、物件の状況や市況でも変わってきます。

 

ただ、不動産取引の法律により、不動産会社と結んだ媒介契約は3ヶ月たつと効力がなくなりますから、再契約はできるものの、売却計画もそれをめどにしたほうがやりやすいでしょう。

 

 

納得のいく取引のためにも、家を売る時の第一歩として不動産会社の選択は重要です。プロでも営業的に弱いところ強いところの差はありますし、結局2割ほども安く売ってしまったなんてこともあるのです。
インターネットを利用できる環境でしたら、複数の会社から一度に見積りをとれる一括査定サイトがあって、名の知れた不動産会社が幾つも名前を連ねていますから、たくさんの業者に査定依頼を出し、営業力があって信頼できる仲介業者を選んで契約すると良いでしょう。
おのおの事情があるからこそ現在住んでいる家を売却するのですが、思い立ってから決断に至るまでには険しい道があったでしょう。ただ、その判断を良い結果に結びつけるかどうかは、自分の考え方次第でしょう。

 

 

 

転居にあたってはひたすら物を整理して、処分する必要にも迫られます。

 

身の回りの物を整理整頓すると、爽快感と共に力が湧いてきます。家を売却することで得られるメリットは心地良い空間の再構築とも言えるでしょう。家を売却する際は居住中かそうでないかに関わらず、きちんと清掃しておかなければいけません。掃除が至らなかったり、いつか整理するつもりの不用品がそこかしこにある状態だと購入意欲も削がれるでしょうし、価格も下がりがちです。

 

廃品回収やリサイクル業者などを利用し、不要品はどんどん片付けていきましょう。
費用がかかるのは難点ですが、整理や片付けを専門とする会社に頼むという手もあります。

 

既に抵当権を抹消済みの住宅を売るのなら気にする必要はありません。

 

ただ、抵当権の由来である債務が残っている状態となると話は別です。

 

原則として抵当権つきの不動産の場合、売ることができないのをご存知でしょうか。
しかし任意売却という手段を使えば、特別に売却が許可されます。専門の仲介業者が金融機関と債務者の間に入り、不動産が売却できる状態にします。

 

 

 

月々の債務の返済ができなくなった時に、競売の代わりとなりうる最も有効な選択肢です。住宅売却を考えているのでしたら、まず近隣同種の不動産価格を知っておくと良いでしょう。
買った時の値段で高かろうと見積もっていても、常に変動しているのが不動産価格です。

 

バブル期なら値上がりあるのみでしたが、不動産がお金を生む時代ではない現在では、価格が高ければ買手はすぐそっぽを向いてしまうでしょう。
最新相場を調べて、これなら比較検討してもらえるという価格に設定しましょう。手っ取り早く一括査定サイトを使って相場を知る人も多いです。
早く登録すれば相場の推移もわかります。住宅の売却に要する経費というと、不動産業者への仲介手数料、司法書士に払う抵当権抹消費用、金額に応じた印紙税がかかります。

 

 

 

不動産取引の額は日常の消費とは桁違いですし、法律で定められている仲介手数料でもそれなりの額になります。
それなら専門家に依頼せず、自分で一切の手続きをすれば大幅なコストダウンができると思うかもしれませんが、手間はもちろん法的なトラブルには対処できませんし、信頼できるプロに依頼する方が良いでしょう。手間や時間がかかることのほか、不動産会社に支払う仲介手数料は住宅売却に際して最も高いハードルかもしれません。

 

 

 

手数料を半分に分け、残りの支払いは売却後でも可能な業者もありますが、不動産の価格次第では手数料が100万円を超える場合もあります。

 

さらに売却益が生じれば、所得税や住民税がかかってくることもあります。
家財の処分費や転居費用もばかになりませんし、支出の計算はしっかりしておきましょう。

 

 

 

誰でもネットに接続する環境があれば、土地家屋の売却相場を手軽に確認することは可能ですし、利用しない手はありません。
例えば、国が運営する土地総合情報システムWEBでは、地価公示額のほか、不動産取引の実績値をベースに成約額、市区町村名、面積、単価、地目などの物件情報が驚くほど細かに閲覧可能です。なるべく現在に近い売り出し情報を知りたいときは、一般の不動産サイトを見れば詳細情報が載っていますし、年数や立地などで価格を見てみるとおおよその相場がわかってくるでしょう。

 

 

土地家屋など固定資産の所有者に課税される税を固定資産税および都市計画税と言います。家や土地などの所有者は毎年支払う必要があります。この場合、所有者というのは1月1日時点の所有者を指します。仮に1月1日よりも前に買い主との売買契約を交わしていても肝心の所有権移転登記がまだだと、旧所有者である売り主が納税義務者となります。購入者が納税義務を負うのは旧所有者から新所有者に所有権を移転登記した次の年と覚えておくと良いかもしれません。

 

 

 

住宅ローンなどの債務で抵当権がついている土地家屋等は売買できるのかと言われると、抵当権が設定されたままで所有者移転することは禁止されていませんし、売買も自由です。しかし債務を返済すべき人がきちんと借金を完済してくれなければ、その物件は競売にかけられ、他人の物になってしまいます。抵当権が設定されている家はこのようにリスクがあるため、実質上「売れない物件」となってしまうでしょう。

 

家を売るなんて一生に何度もあるイベントではありませんから、いったいどのようにして家を売るべきか判断がつかない方もいて当然です。
家の売買するときは一つずつ段階を踏んだ手続きが必要です。

 

 

不動産の一括査定ができるサイトで幾つかの業者に査定を依頼しましょう。
そして満足できる対応と査定額を示した会社と売るために必要な一連の業務を委託する契約を結びます。やがて購入希望者が現れ、価格交渉などの後、金銭の授受と物件の引渡しを行い、登記変更をしておしまいです。

 

 

家の買い手は自分で見つけてくれば格安で済むという意見もありますが、非常な危険をはらんだ考え方です。

 

 

 

法律や登記などのほかに取引そのものや税金などの知識が専門家なみにあれば別ですが、シロウトが真似したところで、もし訴訟などの問題が生じたら対処しきれるでしょうか。手数料はけして安いものではないものの、ストレスのない取引をするためにはその道のプロに任せる方がいいでしょう。もし知識が充分で諸手続きも自分でできるというのであれば、自分で家を売却するという選択もないわけではありません。
家の売却で後悔しないためには、最初から1社にしないで、最低でも2社以上の仲介業者に見積り依頼を出しましょう。

 

一度入力するだけで複数の不動産業者に見積り依頼できる不動産関連の一括見積りサービスがネットには多数ありますから、時間がなくても心配無用です。

 

サイトの登録や利用は無料で、査定も無料です。

 

そのサービスを使って一括査定を頼んだとしても、納得いくまではどこの不動産会社とも契約する必要はないです。家を売却するにあたっては専門家の立ち会いのもとで売買契約を結ぶため、書類一式の準備は不可欠です。
売却する家の権利証(デジタル化以降は登記識別情報)、固定資産税納税通知書のように固定資産税額を知るための書類は土地を売る際も建物を売る際にも必要です。

 

 

 

それに、物件の内容や所有者の状況によって、用意する書類というのは違ってきます。
取得に時間がかかる書類もありますし、不動産会社から書類について説明があったら、早いうちに整えておくと、手続きが簡単かつ迅速になります。土地家屋等を売却する手続きですが、ざっくり8つのフェイズに分かれるでしょう。
手始めに類似物件の価格を調べ、自分の中で売値を仮設定します。

 

 

 

意思が固まったら、信頼できそうな不動産会社を見つけます。
査定段階では金額だけでなく、営業マンの良し悪しもわかります。媒介契約の段階で、売値を正式に設定します。
そこで家は正式に市場に売りに出されることになります。
購入希望者が来れば内覧や価格交渉などが行われます。

 

 

 

話し合いで合意に至ったら業者の立ち会いの下、売買契約書を交わします。契約書の内容の通り物件の引渡しと料金の支払いが行われ、取引終了です。

 

 

住宅を売る際に権利書がもし見つからないときは、具体的にはどのようになるのでしょうか。

 

 

権利書、権利証、登記済証の類がない場合は、売買はできませんし、原則として書類の再発行も応じてくれません。そんな八方塞がりの状況を打破する手段は、あるといえばあります。不動産の名義人の本人確認情報を司法書士に作成してもらえば、登記上の手続きは問題ありません。きちんとした書類を作成するには日にちもかかり、大出費にならないためにも、権利証は大事に保管しておきましょう。知っておいて損はないことですが、自宅を売ろうとする際に大切なことは、気持ちよく内覧者を受け入れられるよう、場と気持ちの準備を怠らないことだと思います。
そもそも家を見たいという人は、関心があるからこそ来るのですから、不潔な印象を持ったら最後、到底買う気が起きないでしょう。ですので今まで以上に頻繁かつ丁寧に家のお掃除はしておいて損はありません。

 

一戸建てやマンション等を売る場合、予想外に費用がかかるものです。仲介業者などを使って売買したとすると、どんな物件でも仲介手数料が必要になります。

 

手数料は法律で決まっていますが、売却額が1800万円でしたら65万円を手数料として不動産業者に支払うわけです。それと司法書士へ支払う登記費用等一式、領収書や契約書に貼付する印紙代など何かとお金がかかります。

 

よって必要経費を考慮した上で売却額を決めなければいけません。